L'offre de prêt immobilier

Un prêt immobilier ne peut financer que l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un achat d’un terrain à bâtir, la construction d’un logement, l’achat d’un logement, l’achat d’un logement avec des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien, ou encore l’achat de parts de sociétés immobilières.

Pour obtenir les fonds nécessaires à son projet immobilier, l’acquéreur / emprunteur doit assurer la banque de sa solvabilité et de sa capacité d’assumer le remboursement du crédit immobilier pendant toute la durée du contrat.

La banque déterminera le montant à financer en additionnant toutes les dépenses (prix de vente du bien immobilier, les frais de notaire, la rémunération de l’agent immobilier, les frais de dossier de prêt, les frais de dossier de l’assurance emprunteur, le coût de la garantie du prêteur (coût de l’hypothèque conventionnelle ou de l’hypothèque légale ou encore du cautionnement bancaire), les frais d’ouverture de compte bancaire en cas de nouvelle domiciliation des revenus et éventuellement de la rémunération du courtier). Elle devra connaître le montant de l'épargne qui représentera l’apport personnel. Cette somme viendra en diminution de la somme totale à financer.

La banque définira la capacité d’emprunt en tenant compte du taux d’intérêt du crédit immobilier, du coût de l’assurance emprunteur, de la durée du prêt souhaitée et de la mensualité que l’on souhaite rembourser. Vous pouvez vous aider d’un calculateur : https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-de-credit-immobilier/

Avant de faire l’offre de prêt, la banque doit informer l’emprunteur des conséquences de la prise d’un crédit, notamment les risques de surendettement, consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) et évaluer la solvabilité du demandeur. Pour cela, elle prend en compte sa situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes) et calcule le taux d’endettement qui ne doit pas être supérieur à 35 %. Vous pouvez estimer votre taux d’endettement à l’aide d’un calculateur : https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-d-endettement/

La banque étudiera également la stabilité professionnelle de l’emprunteur. Le remboursement du prêt immobilier s’étalant sur de nombreuses années, jusqu’à 25 ans, la banque prendra en considération la situation professionnelle actuelle du demandeur et son évolution probable. Les établissements de crédit privilégieront les salariés en CDI, les fonctionnaires titulaires comme les professions réputées pour leur stabilité. Mais ils peuvent également accorder un prêt immobilier aux travailleurs indépendants ou en contrat temporaire, sous réserve d’apporter d’autres types de garanties.

La situation personnelle de l'emprunteur sera analysée. L’âge ou le statut familial peuvent influencer la réponse de la banque, mais aussi le coût du crédit. Par exemple, une personne âgée ou ayant des problèmes de santé se verra imposer une couverture plus onéreuse.

L’offre de prêt étant un document contractuel, elle doit contenir par écrit toutes les informations, modalités et les conditions de l’emprunt et de l’achat envisagé.

On y retrouvera obligatoirement les informations suivantes :

• Le montant emprunté
• Le TAEG (taux annuel effectif global)
• La durée du crédit
• Les assurances
• Les modalités de remboursement
• Les obligations et interdictions
• L’identité des parties et s’il y a des cautions
• Le coût du crédit
• Les indemnités de remboursement anticipé
• La date du déblocage des fonds
• L’échéancier de remboursement

Les offres de prêts sont obligatoirement envoyées par courrier postal ou par voie électronique avec des offres dématérialisées. Dès la réception de l’offre de prêt, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires (d’après les dispositions de la loi Scrivener de 1979 et la loi Macron de 2015). En cas d’acceptation de la proposition de crédit, il faudra impérativement respecter le délai de réflexion qui débute le lendemain du reçu de l’offre. Si l’offre de prêt est renvoyée avant la fin des 10 jours de réflexion, celle-ci sera considérée comme invalide et tout le dossier de prêt sera à recommencer. Néanmoins, les offres de prêt sont valables 30 jours minimum à compter de l’envoi, sans possibilité de modification par l’établissement de crédit.

Dès réception de votre réponse, la banque émet un contrat de prêt immobilier dont elle vous envoie un exemplaire ainsi qu’au notaire chargé de la vente du logement. Aucun versement de fonds ne peut être effectué avant la fin du délai de réflexion.

Pour l’achat d’un bien immobilier avec l’intervention d’un notaire, les fonds sont généralement débloqués le jour de la signature de l’acte authentique. Pour le financement de travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l’offre. Pour le financement d’une construction ou d’achat sur plan, un calendrier peut être négocié avec le constructeur. Dans ce cas, les fonds sont débloqués selon un calendrier d’avancement de travaux.

Une fois que le crédit est mis en place, le remboursement s’effectue, à date fixe, selon le tableau de financement établi par la banque. Un remboursement de l’emprunt par anticipation est toujours envisageable. Lors de difficultés à rembourser le prêt, des démarches sont possibles, il est alors vivement conseillé de se rapprocher de la banque.

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