Plus-value immobilière

Lors d’une vente d’un bien immobilier, le notaire en charge du dossier de vente prendra en charge le calcul de la plus-value et des démarches auprès de l’administration fiscale, s’il y a lieu. La plus-value est due sur les ventes immobilières réalisées par les particuliers domiciliés en France (articles 150U à 150VH du code général des impôts). Elle provient de la vente d’immeubles bâtis ou non à titre onéreux. Ne sont pas concernées, les mutations à titre gratuit telle qu’une donation ou une succession.

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien immobilier. Le prix d’acquisition est majoré par les frais d’acquisition et les travaux d’agrandissement et de rénovation. Les frais d’acquisition retenus sont ceux réels : honoraires du notaire, frais d’enregistrement ainsi que la commission d’agence immobilière, ou selon un forfait qui correspond à 7,5 % du prix d’acquisition du bien. Les travaux retenus sont ceux réels ou un forfait correspondant à 15 % du prix d’acquisition. Le calcul de forfait travaux ne s’applique que si le bien est cédé après un délai de 5 ans d’acquisition.

Exemple : Vente d’un bien 300 000 € acquis 200 000 €, il y a 15 ans. Le calcul de l’assiette de la plus-value sera de 300 000 € - 200 000 € - 16 000 € (frais d’acte) – 30 000 € (frais réels de travaux et réparations) soit 54 000 €. 54 000 € est l’assiette de la plus-value brute qui servira de base pour le calcul de la taxation.

 L’assiette de la plus-value brute immobilière est soumise à une double taxation.

1/ la taxe au titre de la plus-value immobilière

2/ la taxe au titre des prélèvements sociaux

La taxation de la plus-value immobilière

Le taux de taxation est de 19 %. Une fois passé un délai de 5 ans de détention, un abattement va pouvoir être appliqué de 6 % par an jusqu’à la 21^ème année de détention et de 4 % pour la 22^ème année. La taxe de la plus-value immobilière ne devient nulle à partir de la 23^ème année.

Les prélèvements sociaux

Le taux d’imposition au titre des prélèvements sociaux est de 17,2 %. Passé le délai de 5 ans de détention un abattement va pouvoir être appliqué de 1,65 % chaque année jusqu’à la 21^ème année, puis de 1,60 % la 22^ème année, et enfin de 9 % par an les années suivantes jusqu’à la 30^ème année de détention. Les prélèvements sociaux ne deviennent nuls à partir de la 31^ème année.

Exonération de la plus-value

Il existe plusieurs régimes d’exonération de la plus-value en cas de cession d’un bien immobilier ou droit immobilier par un particulier.

• La cession d’une résidence principale est exonérée de plus-value. Pour qu’un bien immobilier soit considéré comme résidence principale par l’administration fiscale, il convient qu’elle soit habituelle et effective au moment de la cession.
• La vente d’une résidence autre que principale sous condition du réemploi de toute ou partie du prix de la cession, dans un délai de vingt-quatre mois, à l’acquisition ou à la construction d’une résidence principale.
• Les transactions dont le montant est inférieur ou égal à 15 000 euros.
• Les ventes de biens détenus depuis plus de 30 ans.
• Une exonération est également prévue pour les cessions de bien immobilier à un organisme chargé du logement social, qui s’engage à réaliser et à achever les logements dans les 10 ans qui suivent l’acquisition.

Le notaire chargé de la vente est tenu de déposer, auprès du service de la publicité foncière, la déclaration de la plus-value dans un délai d’un mois conformément à l’article 150 VG du code général des impôts. Il est également chargé du paiement de l’impôt. La somme sera prélevée sur le fruit de la vente.

Le contribuable n’a pas à calculer, à déclarer et à effectuer le paiement de la plus-value. Par contre, il est tenu de la déclarer dans sa déclaration de revenus de l’année suivant celle de la cession du bien immobilier. Elle rentrera dans le calcul du revenu fiscal de référence du contribuable.

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