ACHAT EN SCI OU NOM PROPRE
L’acquisition dite en nom propre correspond à l’achat d’un bien immobilier par une ou plusieurs personnes physiques. Le ou les investisseurs détiennent directement le bien immobilier. L’acheteur et éventuellement ses co-acheteurs figurent distinctement sur le titre de propriété du bien. C’est la forme d’acquisition la plus courante pour les particuliers qui se lancent dans un investissement immobilier pour une résidence ou pour de l’investissement. C’est la forme la plus simple administrativement et qui engendre le moins de frais, pas de création ni de gestion de société. Les revenus locatifs sont directement versés aux propriétaires qui les déclarent dans leurs impôts personnels. Les inconvénients de l’achat en nom propre sont : une transmission plus compliquée car en cas de succession, le bien est soumis au régime classique de l’indivision, ce qui peut poser des problèmes entre les propriétaires. En cas d’achat en nom propre, il est impossible de réaliser des donations successives ; le bien est transmis dans sa totalité ; des droits de donation seront à régler si la valeur dépasse 100 000 euros pour un parent et 200 000 euros pour 2 parents. Les propriétaires ont une responsabilité illimitée en cas de difficultés financières. Le bien immobilier peut être saisi par les créanciers.
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes d’acheter ensemble en ayant une gestion souple et une transmission du patrimoine optimisée. L’achat peut être une résidence principale, secondaire ou un bien locatif. Une SCI est une personnalité morale, elle détient son propre patrimoine. Chaque associé détient des parts de la SCI, ce qui leur permet de dissocier clairement leur propre patrimoine personnel de celui de la société. En cas de succession, la SCI évite l’indivision. De plus, le patrimoine du défunt étant des parts sociales, cela permet souvent de réduire les frais de mutation puisque la valeur des parts sociales est inférieure à la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la SCI. En cas de donation, il est possible de transmettre progressivement des parts sociales aux héritiers en veillant à demeurer en dessous des seuils d’abattement et en respectant le délai de transmission. Cela peut vous exonérer de droits de mutation. Enfin, la SCI vous donne le choix de l’imposition, soit impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que chaque associé déclare sa part de bénéfice dans ses revenus annuels. Ou opter pour l’impôt société (IS). Alors c’est la société qui s’acquitte de l’impôt sur les bénéfices. Les associés seront imposables sur les dividendes distribués en fin d’exercice comptable. Acheter en SCI a aussi des contraintes. Il n’est pas possible de créer une SCI tout seul, il faut être minimum 2 associés. Sa création nécessite des démarches longues et coûteuses en plus d’une obligation d’établir une comptabilité si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS) comme toute société. La responsabilité des associés est indéfinie et subsidiaire, mais non solidaire. Cela signifie que si la SCI ne règle pas ses dettes, les associés devront les régler sans limite de montant. Cependant, ils ne sont pas solidaires entre eux, chaque associé aura à régler au prorata de ses parts. De plus si la SCI est taxée sur l’IS, elle aura à régler la plus-value professionnelle en cas de vente d’un bien, comme toute société sans durée de détention. Autre inconvénient, une SCI ne peut pas faire de location meublée.
Investir en nom-propre ou en SCI, le choix dépend de la situation des investisseurs, de la nature et de la durée du projet, du montant, du nombre d’investisseurs, du nombre de biens souhaité, de la tranche d’imposition des investisseurs, mais aussi des objectifs de transmission. Chaque statut a ses avantages et ses contraintes. Pour vous aider à structurer votre achat vous pouvez consulter votre notaire, un expert-comptable ou encore un agent immobilier. Nous nous tenons prêts à vous orienter.
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