Peut-on vendre un bien loué ?
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien loué, 2 possibilités sont envisageables :
- Vendre le logement habité par le locataire
- Vendre le logement à la fin du bail
Les règles à respecter ne seront pas les mêmes.
1/ Vendre avant la fin du bail
Lorsque le propriétaire-bailleur décide de vendre son logement loué avant la fin du bail, il n’est pas dans l’obligation de prévenir le locataire, celui-ci n’est pas prioritaire sur la vente. Cependant, il est recommandé de le faire. Déjà pour avoir son autorisation pour effectuer les visites du bien qu’il occupe, mais également, il peut être un potentiel acquéreur.
Vendre un bien loué peut être attractif pour un acquéreur qui souhaite faire de l’investissement locatif. Il n’aura pas à rechercher de locataire. Lors de la vente, l’acquéreur reprend le bail en respectant les termes du contrat initial : le montant du loyer, la durée restant et toutes les obligations contractuelles du bail. L’acquéreur percevra les revenus locatifs immédiatement sans avoir à effectuer de travaux. Il pourra également bénéficier d’une décote du prix. Ce type de vente ayant moins d’acquéreur, on observe une baisse de prix de lors de 5 % à 15 % par rapport à un bien similaire vide.
2/ Vendre un bien à la fin du bail
A/ Le locataire résilie de lui-même le bail en respectant son préavis qui est de 3 mois pour une location vide, sauf dans les communes en zone tendue ou cas particulier (mutation, perte d’emploi, …) et d’un mois pour une location meublée. Dans ce cas, le propriétaire disposera de son bien et pourra le mettre en vente sans en informer le locataire.
B/ Le propriétaire souhaite vendre le logement vide, il ne renouvellera pas le bail en fin de contrat. Il devra, ou faire appel à un huissier ou faire parvenir un courrier recommandé à son locataire pour lui donner congé pour vendre, en lui précisant le prix et les conditions de la vente. Le locataire disposant d’un droit de préemption, il est prioritaire sur l’achat. Le congé doit être adressé au locataire 6 mois avant la fin du bail de 3 ans pour un logement vide et 3 mois pour une location meublée. Le locataire disposera de deux mois après réception du courrier pour donner une réponse.
Si la réponse est positive le locataire doit le formuler par écrit, il dispose alors d’un délai supplémentaire de deux mois pour signer un compromis de vente établi entre le propriétaire et le locataire.
Sans réponse du locataire au bout des deux mois ou en cas de refus du locataire, le préavis se poursuivra pour se terminer à la date de fin de bail. Pendant cette période, le locataire pourra quitter les lieux à tout moment sans préavis, il aura à s’acquitter des loyers de la période d’occupation. A la date de fin de bail, le locataire sera déchu de ses droits d’occupation.
Si au cours de la recherche d’acquéreur, que le locataire ait quitté les lieux ou non, et que les conditions de vente évoluent, le propriétaire devra en informer le locataire qui aura alors un nouveau délai d’un mois pour exercer son droit de préemption.
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