LE VIAGER

Le viager est une vente de bien immobilier en échange de :

• Un Bouquet. Il s’agit d’une somme versée au comptant par l’acheteur au moment de la signature de l’acte chez le notaire.
• Une rente viagère versée à vie par l’acquéreur au vendeur de façon régulière. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

La rente est versée jusqu’au décès du ou des vendeurs appelés crédirentiers. L’acquéreur, appelé débirentier, sera alors pleinement propriétaire du bien sans faire aucune démarche. Le décès du crédirentier doit être imprévisible. Si le crédirentier décède dans 20 jours qui suivent l’acte de vente, l’événement peut être considéré comme prévisible, la vente ne sera pas valable. Les héritiers du crédirentier peuvent demander l’annulation de la vente devant le tribunal. Lors d’une vente en viager, le prix de vente n’est pas défini, celui-ci résulte de l’espérance de vie du vendeur.

Il existe plusieurs sortes de viager :

• Le viager occupé, le plus répandu, est la solution idéale pour le crédirentier. Elle lui garantit l’occupation du logement tout en augmentant son pouvoir d’achat. Le vendeur garde l’usufruit du bien ou droit d’usage.
• Le viager libre. Dès la signature de l’acte, l’acheteur dispose du bien, il peut l’occuper ou le louer et percevoir les loyers.
• Le viager mixte, la forme de viager la moins connue. Le bien peut être occupé par les deux parties.
• Le viager mutualisé est une nouvelle forme de viager. Le vendeur est un particulier, l’acquéreur est institutionnel (mutuelle, organisme de prévoyance…). Sous cette forme l’acquéreur verse la totalité de la valeur du bien au vendeur dès la signature.

Le paiement de la vente viagère est généralement constitué du bouquet et d’une rente viagère.

Le Bouquet est une somme définie qui, en général, représente 30% de la valeur du bien. Le montant est versé au comptant, à la signature du contrat de vente. Le bouquet n’est pas obligatoire.

La rente viagère est versée à une personne physique ou plusieurs personnes, en cas d’un couple ou d’indivisaires. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Quand la rente est versée à plusieurs crédirentiers et que l’un décède, elle est soit reversée dans sa totalité au survivant (rente réversible), soit réduite proportionnellement (rente réductible).

La valeur de la rente varie. Elle dépend de l’espérance de vie du ou des vendeurs, de la valeur du bien, du montant du bouquet et le type de viager (libre ou occupé). En fonction de tous ces critères, le notaire calcule la rente suivant un barème. Elle peut être indexée et suivre l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee, si l’acte de vente contient une clause le définissant.

Pour garantir le bon paiement de la rente, le crédirentier peut demander l’inscription dans l’acte de vente, une clause résolutoire l’autorisant à reprendre son bien en cas de non-paiement de plusieurs rentes, ainsi qu’une clause pénale l’autorisant à conserver le bouquet en cas d’annulation du contrat de vente.

Si le bouquet est exonéré d’impôts sur le revenu car il n’est pas considéré comme un revenu, mais il peut être soumis au régime de la plus-value immobilière. La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu. Cependant, en fonction de son âge au moment du 1^er versement de la rente, le crédirentier bénéficie d’un abattement allant de 30 à 70 %.

L’entretien du bien dépend du type de viager.

Pour un viager occupé et en l’absence de répartitions définies dans l’acte de vente, les charges d’entretien courant, les factures d’énergie, la taxe foncière et l’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge du vendeur ou crédirentier qui occupe les lieux. Les grosses réparations sont à la charge de l’acheteur.

Pour un viager libre, l’entretien courant, toutes les réparations et l’ensemble des taxes sont à la charge de l’acheteur ou débirentier.

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