LE COMPROMIS DE VENTE

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat qui engage les deux parties, vendeur et acquéreur. Il permet de sceller les accords sur le bien vendu, son prix et les modalités de vente. Le compromis de vente prépare à la signature de l’acte de vente définitif. 

Il existe deux types d’avant-contrats : la promesse de vente et le compromis de vente.

La promesse de vente est un contrat unilatéral de vente où seul le vendeur est engagé. Son bien est réservé à l’acheteur pendant une durée déterminée. L’acheteur peut décider d’acheter ou non le bien. En cas de refus, le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation, versée par l’acquéreur, égale à 10 % du prix de la vente.

Le compromis de vente est un engagement des deux parties. Le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acquéreur à l’acheter, sous réserve du respect des conditions prévues, notamment celle qui concerne l'obtention du crédit immobilier. C’est le contrat le plus utilisé.

Le compromis de vente doit comporter un certain nombre d’éléments obligatoires, à savoir :

• Les informations sur les parties, vendeur et acquéreur
• Les informations sur le bien (adresse, descriptif, superficie, lots copropriété et lots annexes, etc.)
• Le prix de vente convenu
• Le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente, le cas échéant
• Les modalités de paiement
• La date prévue pour la signature de l’acte notarié
• La date de disponibilité du bien
• Les modalités des conditions suspensives, dont pour l’acquéreur l’obtention de son prêt bancaire.
• Le droit de rétractation de 10 jours calendaires de l’acheteur, pour les non professionnels
• Le montant du dépôt de garantie (ou acompte), qui représente un maximum de 10 % du prix de vente
• Désignation du ou des notaire(s)

Les pièces à fournir sont :

• Le Dossier de diagnostics techniques (DDT) en cours de validité : le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état d’amiante pour les biens construits avant 1997, le constat de risque au plomb pour les constructions d’avant 1949, selon la zone géographique, le diagnostic termites, les diagnostics électricité et gaz si l’installation a plus de 15 ans, l’état des risques et pollutions (ERP)
• Le contrôle assainissement pour les installations individuelles ou dans les communes qui l’exigent.
• Le titre de propriété
• Le plan cadastral
• Le dernier avis de la taxe foncière

Pour les biens en copropriété, il faudra :

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
• Les procès-verbaux des dernières assemblées générales
• Le montant des charges de copropriété
• L’état daté qui reprend les informations financières du lot.

De la signature du compromis de vente à la signature de l’acte de vente chez le notaire, plusieurs étapes sont à respecter. Le délai classique est de 3 mois environ. Ce délai permet de réaliser les démarches nécessaires et de purger les éventuels délais légaux comme celui de rétractation ou de préemption.

Les étapes clés après la signature du compromis sont les suivantes :

• Début des démarches nécessaires à la constitution du dossier, à la purge du délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur et du délai de préemption.
• 30 à 60 jours après le compromis de vente, vérification du justificatif de l’obtention du prêt bancaire et de l’offre de prêt, afin de lever la condition suspensive de financement. En cas de refus de crédit la clause s’applique et le compromis de vente peut être annulé sans frais
• Obtention par le notaire en charge de l’instruction de la vente de l’état hypothécaire, de l’état des créances, vérification si toutes les conditions prévues sont remplies.
• Réalisation par le notaire d’un projet d’acte puis, signature chez le notaire de l’acte de vente.

Le compromis de vente se fait soit sous seing privé avec une rédaction entre particuliers ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. En général, dans ce cas aucun frais n’est à régler. S’il est réalisé par un notaire, des frais de rédaction seront facturés, généralement entre 150 et 500 euros, imputés à l’acquéreur.

Quel que soit le rédacteur du compromis, l’acquéreur verse généralement un acompte bloqué sur un compte séquestre chez le notaire ou à l’agent immobilier. La somme versée sera restituée en totalité, en cas de rétractation dans les délais, ou en cas de non-réalisation des conditions suspensives.

Passé le délai de rétractation de 10 jours, l’acquéreur ne pourra plus annuler le compromis de vente sauf si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, comme l’obtention de son prêt. Le vendeur, quant à lui, est engagé dès la signature du compromis de vente.

Pendant la durée du compromis de vente, il est toujours possible d’apporter des modifications si les deux parties en sont d’accord. Alors, un avenant sera rédigé, il permettra de corriger une erreur ou de modifier un délai ou une condition.

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