LOI JEANBRUN : NOUVEAU DISPOSITIF FISCAL POUR CERTAINS INVESTISSEMENTS LOCATIFS
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 supprimant le soutien à l’investissement locatif dans le neuf. En 2025 plus aucun dispositif n’a été mis en place pour favoriser l’investissement locatif alors que ces cinq dernières années ont vu un recule de 15 % de l’offre locative dans le privé et que les mises en chantier se sont effondrées de 22 %.
Afin d’augmenter l’offre locative, la loi de finances 2026 donne naissance au dispositif Loi Jeanbrun du nom du ministre du logement Vincent JEANBRUN. Le dispositif a été intégré au projet de Loi de Finances 2026. Il prend effet le 20 février 2026, et s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le dispositif Pinel donnait une réduction d’impôt directe de 12%, 18% ou 21% du prix du bien en fonction de l’engagement pris de 6, 9 ou 12 ans avec un plafonnement strict, un achat uniquement sur les zones géographiques tendues et dans le neuf.
Contrairement au dispositif Pinel le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal du prix d’acquisition, en déductible des revenus fonciers. Cela permet aux investisseurs de réduire significativement la basse imposable pendant la durée de l’engagement locatif. Ce mécanisme prend exemple sur la fiscalité du régime de la location meublée. Le taux d’amortissement varie selon le type de location choisi et de la nature du bien. Plus le caractère social est marqué plus le taux d’amortissement est élevé. En contrepartie les loyers appliqués diminuent, réduisant le rendement locatif brut. Comme pour le Pinel les ressources du locataire doivent correspondre aux barèmes en fonction de la zone et du type de location.
Type de location Taux d’amortissement Plafond annuel
Intermédiaire (loyer à -15%) 3.5% 8 000 €
Social (loyer à -30%) 4.5% 10 000 €
Très social (loyer à -45%) 5.5% 12 000 €
L’innovation majeure tient au doublement du plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global. Il est porté à 21 400 euros par an contre 10 700 euros en droit commun. Lorsque l’amortissement ajouté aux charges déductibles classiques (travaux, intérêts bancaires, assurance, …), crée un déficit foncier, l’investisseur peut imputer ce déficit directement sur son revenu global, lui apportant une diminution de son impôt sur le revenu.
Le dispositif Jeanbrun s’applique sur la location, hors maisons individuelles, nue à usage d’habitation pour la résidence principale du locataire aussi bien pour des logements neufs que pour des logements anciens avec travaux de rénovation. Les travaux doivent représenter au moins 30% du prix d’acquisition et permettre au logement d’atteindre une performance énergétique de classe A ou B au DPE. Ce nouveau dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français. Ce dispositif exclus la location au cercle familial et aux sociétés soumis à l’IS.
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