Imposition des revenus locatifs et fonciers
Chaque année en avril/ mai, tous les contribuables doivent remplir une déclaration d’impôt. Tous les revenus, que ce soit des revenus de salaires, pensions, rentes, rémunérations de dirigeant de société, tous bénéfices, les revenus mobiliers mais aussi les plus-values, sont à déclarer aux impôts sur le formulaire Cerfa n°2042.
Les revenus fonciers concernent les revenus provenant de loyers de biens immobiliers non meublés (appartement, maisons, terrain, local ou immeuble) ou les produits d’investissement d’une société foncière, comme une SCI ou un FPI, sont également à déclarer.
En fonction du montant total des revenus locatifs, il existe deux régimes fiscaux qui s’appliquent : le micro-foncier et le régime réel.
Le micro-foncier peut être appliqué lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an. Le revenu foncier net imposable est calculé par le fisc, qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes de loyers déclarées. Seul 70 % des revenus fonciers seront imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Lorsque l’on opte pour le régime micro-foncier, il ne sera pas possible de le révoquer avant 3 ans, même si les charges déductibles dépassent l’abattement des 30%.
Pour les revenus locatifs supérieurs à 15 000 euros, le régime réel s’applique. Le revenu foncier net à déclarer correspond aux loyers encaissés diminués des charges foncières supportées dans l’année. Les principales charges sont : les charges de copropriété s’il s’agit d’un appartement, tous les types de travaux (rénovation, amélioration des performances énergétiques, …), les frais de gestion locative, les frais de syndic, les assurances, la taxe foncière, l’impôt sur les ordures ménagères, les intérêts d’emprunt. La déclaration de revenus fonciers N°2044 ou N°2044S (pour les déclarations supportant certains avantages fiscaux liés au dispositif de défiscalisation) est à remplir en y reportant tous les loyers et charges, le résultat obtenu (bénéfice ou déficit) est à déclarer dans l’impôt sur le revenu, déclaration N°2042. En cas de déficit foncier, celui-ci ne pourra pas être supérieur à 10 700 euros. Les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur le revenu doivent souscrire une déclaration spécifique à savoir :
Déclaration 2072-S, lorsque les associés sont des personnes physiques.
Déclaration 2072-C, si au moins un associé est une personne morale, ou si la SCI est propriétaire d’un bien classé aux monuments historiques ou situé dans un secteur sauvegardé.
Tous les revenus fonciers, en plus de l’impôt sur le revenu, sont redevables des prélèvements sociaux à 17,2%.
La fiscalité des logements meublés est différente, deux statuts coexistent : LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel).
Un bailleur de logement meublé est considéré comme LMNP lorsque les recettes annuelles perçues pour la location sont inférieures à 23000 euros et inférieures au revenu global des autres activités du foyer fiscal. Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
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